O que já está definido
O que já está confirmado sobre a Reforma Tributária
Em 30 de julho de 2026, foi publicado o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, que trouxe definições sobre os prazos de obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais eletrônicos relacionados à Reforma Tributária.
Para o segmento condominial, uma das principais datas já confirmadas é 1º de dezembro de 2026, quando a emissão de nota fiscal será obrigatória para receitas decorrentes da cessão de espaço a terceiros, como:
- Antenas de telefonia
- Mercadinho
- Caixa eletrônico
- Publicidade
- Aluguel de área comum
Essa é uma obrigação vale para todo condomínio, mas existe uma diferença importante entre esse tipo de receita e a cota condominial comum.
Antes de tudo: o que é CBS?
A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) é um dos tributos criados pela Reforma Tributária sobre o consumo. Para os condomínios, a forma como essa contribuição será aplicada depende da situação tributária de cada um deles e de algumas condições previstas na regulamentação.
Sendo assim, a emissão de nota fiscal e a incidência da CBS precisam ser analisadas separadamente.
CBS e IBS: os dois novos tributos sobre o consumo
Contribuição sobre Bens e Serviços. Substitui tributos federais como PIS e Cofins.
Imposto sobre Bens e Serviços. Substitui o ICMS (estadual) e o ISS (municipal).
Esse modelo, composto por um tributo federal e outro estadual e municipal, é chamado de IVA Dual. Neste conteúdo, o foco é a CBS, cujas regras para condomínios já estão mais definidas.
Nota fiscal e cota condominial
Quando o condomínio precisará emitir nota fiscal?
Para responder essa pergunta, é preciso diferenciar duas situações.
Situações específicas para a cota condominial
A regra geral é: condomínio não é contribuinte da CBS. Isso significa que, por padrão, a cota condominial comum fica fora do campo de incidência do tributo e, por consequência, também fora da obrigação de emitir nota fiscal sobre ela.
Existem, porém, 4 fatores que alteram esse cenário.
Importação
Se o condomínio importar bens ou serviços do exterior, torna-se contribuinte sobre aquela operação específica.
Isso não transforma automaticamente a cota condominial comum em uma operação tributada.
Compra em leilão ou licitação
A aquisição de bem apreendido, abandonado ou adquirido em leilão judicial também pode gerar a condição de contribuinte, mas apenas em relação àquela operação específica.
Receita de terceiros e teste dos 80%
Se a receita de terceiros do condomínio, como aluguel de espaço, antena, publicidade, mercadinho, representar 20% ou mais da receita total, essa receita de terceiros passa a ser tributada.
Porém, a cota condominial comum continua fora da incidência e, portanto, sem obrigação de nota fiscal sobre ela. Já se a receita de terceiros ficar abaixo de 20%, ou seja, as taxas condominiais representam 80% ou mais da receita total, nada é tributado.
Opção voluntária pelo regime regular
O único cenário em que a cota condominial em si passa a ser tributada e, portanto, exige nota fiscal. Veja os detalhes abaixo.
Opção voluntária pelo regime regular
Este é o único cenário em que a cota condominial em si passa a ser tributada e, portanto, exige nota fiscal. Diante da opção voluntária:
- 1a CBS passa a incidir sobre todas as taxas e valores cobrados, inclusive das cotas dos próprios condôminos;
- 2os efeitos começam a partir da data em que a opção for exercida, não de forma retroativa;
- 3a opção deve ser mantida por, no mínimo, 12 meses;
- 4a renúncia à opção só produz efeito a partir do 1º dia do ano-calendário seguinte, ou seja, não é possível optar e abandonar regime a qualquer momento;
- 5em troca, o condomínio tem direito a crédito integral, e não apenas proporcional, sobre a CBS paga em serviços de manutenção, portaria, limpeza terceirizada, obras e reformas;
- 6fica vedado o crédito sobre bens e serviços de uso pessoal.
PERMANÊNCIA MÍNIMA
12 meses
CRÉDITO SOBRE A CBS PAGA
Integral
Por isso, a decisão sobre optar ou não pelo regime regular deve ser analisada caso a caso, com o contador do condomínio, considerando o volume de receita de terceiros e o potencial de créditos a recuperar.
Em resumo: quando a cota condominial exige nota fiscal?
O que é o teste dos 80%?
O teste dos 80% é um dos critérios que devem ser observados para entender o tratamento das receitas de terceiros do condomínio.
Funciona assim:
Se as taxas condominiais representam 80% ou mais da receita total do condomínio:
- a taxa condominial permanece fora da CBS;
- as demais receitas também ficam fora da incidência nesse cenário.
Se as taxas condominiais representam menos de 80% da receita total:
- a receita de terceiros passa a ser tributada;
- a taxa condominial comum continua fora da incidência;
- há direito a crédito proporcional sobre a parcela tributada.
Por isso, a composição das receitas do condomínio passa a ser um dado relevante para entender seu enquadramento.
Em resumo: o teste dos 80%
| SITUAÇÃO | COTA CONDOMINIAL | RECEITA DE TERCEIROS |
|---|---|---|
| Taxas representam 80% ou mais da receita total | Fora da CBS | Fora da CBS |
| Taxas representam menos de 80% da receita total | Fora da CBS | Tributada, com crédito proporcional |
| Condomínio opta pelo regime regular | Tributada | Tributada, com crédito integral |
| Importação ou compra em leilão | Fora da CBS | Tributada apenas na operação específica |
Tributação e apuração da CBS
O condomínio pagará CBS?
Como vimos até aqui, não existe uma resposta única para todos os condomínios, pois o tratamento muda conforme situações específicas, como importação, determinadas aquisições, composição das receitas e, principalmente, a opção voluntária pelo regime regular.
Também é importante separar duas questões: emitir nota fiscal e pagar imposto não são necessariamente a mesma coisa.
A obrigação de emissão de documento fiscal depende da operação e do enquadramento aplicável. A situação tributária, por sua vez, precisa ser analisada de acordo com as regras específicas do condomínio.
Por isso, antes de tomar qualquer decisão, a orientação da Winker é: consulte um profissional de contabilidade regularmente registrado no CRC.
Haverá uma nova declaração para a CBS?
Uma dúvida recorrente é se os condomínios precisarão entregar uma nova declaração, semelhante à EFD-Reinf, para apurar a CBS.
Segundo as informações reunidas pela equipe da Winker, não.
A EFD-Reinf continua existindo para as situações em que já é utilizada, como determinadas retenções de INSS ou CSRF (PCC) sobre serviços tomados. A Reforma Tributária não altera a obrigação nesse contexto.
Para a CBS, o mecanismo previsto é outro: a apuração assistida.
Nesse modelo, a própria Receita Federal apresenta o cálculo da CBS com base nos documentos fiscais eletrônicos emitidos e recebidos, sem que o condomínio precise entregar uma declaração separada. Explicamos o calendário a seguir.
Como funciona a apuração assistida?
Existe um ponto de atenção importante: se o condomínio não se manifestar sobre a apuração assistida dentro do prazo, o valor calculado pela Receita Federal é presumido correto e passa a valer como crédito tributário.
Na prática, a revisão mensal da apuração passa a ser uma etapa importante da rotina, especialmente para condomínios que optarem pelo regime regular, nos quais existem mais valores envolvidos e possibilidade de recuperação de créditos.
É justamente para apoiar esse acompanhamento que a Winker está estruturando relatórios específicos para o Winker Pro e Winker GA.
Impactos na rotina
O que muda na rotina das administradoras?
Para administradoras, as mudanças não estão restritas à área tributária, será necessário acompanhar diferentes situações dentro da carteira de condomínios e garantir que as informações utilizadas na operação estejam de acordo com as novas exigências.
Entre os pontos que merecem atenção, estão:
- 1situação cadastral dos condomínios;
- 2emissão de documentos fiscais;
- 3receitas provenientes de terceiros;
- 4enquadramento de cada condomínio;
- 5acompanhamento da apuração assistida;
- 6conferência mensal das informações;
- 7prazos estabelecidos pelos órgãos responsáveis;
- 8adaptações dos sistemas utilizados na gestão.
Um ponto já vigente merece ainda mais atenção: a inscrição do condomínio no CNPJ já é obrigatória e não depende da data de início das novas obrigações de emissão de nota fiscal (art. 105, §3º, VI, “a” do Decreto nº 12.955/2026).
A tributação sobre a prestação de serviços das administradoras também muda, o que pode levar à revisão de honorários. Por isso, o planejamento orçamentário antecipado e a negociação transparente dos contratos ganham ainda mais importância.
Além disso, o Ato Conjunto prevê a publicação de um programa de conformidade específico para 2026 pela RFB e pelo CGIBS. A Winker continuará acompanhando essa definição e comunicando eventuais impactos a seus clientes.
E os prestadores do Simples Nacional?
Outra atualização importante vem da Resolução CGSN nº 191, de 4 de agosto de 2026, que altera a Resolução CGSN nº 140/2018.
A resolução determina que a emissão da Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) por Microempresas (ME) e Empresas de Pequeno Porte (EPP) optantes pelo Simples Nacional passe a ser realizada obrigatoriamente pelo Emissor Nacional da NFS-e, por meio do emissor web ou de integração via API.
A mudança dá mais tempo para contribuintes, empresas de software e municípios se adequarem à sistemática nacional.
O papel dos municípios
Cada prefeitura poderá seguir um caminho na implementação:
repassar as emissões diretamente para o Emissor Nacional;
continuar recebendo os dados localmente e fazer a integração posterior com o ambiente nacional.
Nesse sentido, a orientação é de que cada administradora ou condomínio acompanhe as comunicações do próprio município e verifique os ambientes eletrônicos municipais para identificar eventuais comunicados oficiais.
Também é recomendado consultar o contador de confiança para entender se haverá necessidade de alteração de informações como série e/ou numeração das notas fiscais de serviço.
A Winker e os próximos passos
O que a Winker está fazendo?
Enquanto novas definições são publicadas, os times de Produto, Desenvolvimento e especialistas tributários da Winker acompanham as regulamentações e avaliam seus impactos na operação.
O trabalho envolve identificar quais adequações serão necessárias no Winker Pro, no Winker GA e eventualmente em outras soluções, considerando tanto os condomínios no cenário padrão quanto aqueles que optarem pelo regime regular.
No caso da NFS-e para empresas do Simples Nacional, o Winker GA já está preparado: layouts para emissão das notas estão prontos, e a equipe continua acompanhando novas estruturas e necessidades que possam surgir ao longo da implementação.
A Winker também conta com suporte para mais de 3.100 municípios, incluindo preparação para o ambiente nacional.
Além disso, Winker Pro e Winker GA recebem a implementação de relatórios que ajudarão os clientes a acompanhar a apuração assistida da CBS, sem depender de controles paralelos.
O objetivo é que as adequações necessárias estejam disponíveis no sistema conforme as definições dos órgãos responsáveis forem consolidadas.
O que os clientes Winker precisam fazer agora?
Nem toda mudança exige uma ação imediata e, no momento, alguns cuidados são especialmente importantes.
-
1
Verifique se o condomínio possui CNPJ regularizado
JÁ EM VIGOREssa exigência já está em vigor.
-
2
Acompanhe as comunicações do seu município
Especialmente em relação às novas regras para emissão de NFS-e e à forma como a prefeitura irá se integrar ao ambiente nacional.
-
3
Consulte os ambientes eletrônicos municipais
Verifique se já existe algum comunicado oficial sobre as mudanças.
-
4
Converse com o contador do condomínio
A análise contábil é necessária para questões como:
- enquadramento tributário
- teste dos 80%
- eventual opção pelo regime regular
- necessidade de alterações em série ou numeração das notas
- demais obrigações fiscais específicas
-
5
Acompanhe os canais da Winker
À medida que novas definições forem publicadas, a Winker:
- comunicará as orientações por canais oficiais
- atualizará este conteúdo
- disponibilizará as funcionalidades necessárias em seus sistemas
Apoio extra
Perguntas frequentes sobre a Reforma Tributária em condomínios
Meu condomínio precisará emitir nota fiscal?
+
Depende da operação.
Receitas provenientes da cessão de espaço a terceiros, como aluguel de área comum, antenas, publicidade e mercadinho, terão obrigatoriedade de emissão de nota fiscal a partir de 1º de dezembro de 2026.
A cota condominial comum não entra automaticamente nessa obrigação. Seu tratamento depende da situação tributária do condomínio.
A cota condominial precisará de nota fiscal?
+
Na regra geral, não.
A cota passa a ser tributada e exigir nota fiscal caso o condomínio opte pelo regime regular da CBS. Outras situações específicas precisam ser analisadas individualmente.
O condomínio vai pagar mais imposto?
+
Não é possível responder de forma única para todos os condomínios.
O tratamento depende da situação de cada um, incluindo composição das receitas e eventual opção pelo regime regular. A análise deve ser feita com um contador.
O que é o teste dos 80%?
+
É o critério relacionado à proporção das taxas condominiais em relação à receita total do condomínio.
Quando as taxas representam 80% ou mais da receita total, as receitas permanecem fora da CBS nesse cenário. Quando representam menos de 80%, as receitas de terceiros passam a ser tributadas, enquanto a taxa condominial comum permanece fora da incidência.
O condomínio terá que entregar uma nova declaração para a CBS?
+
Não nos moldes da EFD-Reinf.
O levantamento da CBS será feito por meio da apuração assistida, apresentada pela Receita Federal com base nos documentos fiscais eletrônicos emitidos e recebidos.
A EFD-Reinf vai acabar?
+
Não.
Se o condomínio já utiliza a EFD-Reinf para obrigações como retenções de INSS ou CSRF (PCC) sobre serviços tomados, essa obrigação permanece.
Preciso fazer alguma alteração na Winker agora?
+
Acompanhe as comunicações oficiais.
Neste momento, a principal orientação é acompanhar as comunicações oficiais e as orientações da Winker.
Quando alguma ação for necessária por parte do cliente, a Winker comunicará as orientações correspondentes.
O Winker PRO e o Winker GA serão atualizados?
+
Sim.
Os times de Produto e Desenvolvimento já trabalham nas adequações necessárias e estruturam os recursos que precisarão acompanhar as novas exigências.
Como vou saber quando houver alguma novidade?
+
Pelos canais oficiais da Winker.
A Winker comunicará as mudanças relevantes por seus canais oficiais, incluindo:
- redes sociais
- avisos diretamente na plataforma
- atualização deste conteúdo
Reforma Tributária: prepare sua administradora para o que muda na prática
Com Lúcio Sousa, contador e especialista em Tributação Condominial, e os especialistas da Winker Gabriel Alvares e Fabricio Souza.
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Acompanhe as próximas atualizações
A Reforma Tributária ainda está em fase de regulamentação. Por isso, novas normas, esclarecimentos e cronogramas podem alterar o que está definido hoje.
A Winker continuará acompanhando as publicações da Receita Federal, do Comitê Gestor do IBS e demais órgãos responsáveis, para avaliar impactos e preparar as adequações necessárias nos sistemas.
Se precisar de informações específicas sobre a situação tributária do seu condomínio, consulte um contador regularmente registrado no CRC.
Enquanto a Winker acompanha a legislação, sua administradora pode continuar focada na gestão. Assim, a legislação muda e a tranquilidade continua.
Esta página é atualizada a cada nova definição dos órgãos responsáveis.
Receba os próximos avisos por e-mail e acompanhe sem precisar procurar.
Glossário
- CBS
- Contribuição sobre Bens e Serviços, tributo federal criado pela Reforma Tributária.
- IBS
- Imposto sobre Bens e Serviços, tributo estadual e municipal criado pela Reforma Tributária.
- CGIBS
- Comitê Gestor do IBS.
- RFB
- Receita Federal do Brasil.
- Receita de terceiros
- Valores recebidos pelo condomínio pela cessão de espaço, como antena, aluguel de área comum, publicidade e mercadinho.
- Teste dos 80%
- Critério que compara as taxas condominiais com a receita total do condomínio para definir o tratamento das receitas de terceiros.
- Regime regular
- Opção voluntária pela qual o condomínio passa a ser contribuinte da CBS sobre todas as taxas e valores cobrados.
- Apuração assistida
- Cálculo da CBS apresentado pela Receita Federal com base nos documentos fiscais eletrônicos emitidos e recebidos.
Fontes e referências normativas
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026
- Resolução CGSN nº 191, de 4 de agosto de 2026
- Resolução CGSN nº 140/2018
- Decreto nº 12.955/2026
Este conteúdo é exclusivamente informativo, elaborado com base nas informações disponíveis e compiladas pela Winker até a presente data.
A regulamentação da Reforma Tributária continua em andamento e as informações podem sofrer alterações. Para orientações específicas sobre seu condomínio, consulte um contador registrado no CRC e acompanhe os canais oficiais dos órgãos responsáveis.